奥运会是当今世界规模最大、参与范围最广、竞技水平最高的世界体育盛会。20 世纪 80 年代中期以来，随着奥运会的各种效益，特别是经济效益的充分展现，越来越多的城市开始参与奥运会举办权的激烈竞争，举办城市不再将奥运会视为一个单纯的体育赛事，而力图通过举办奥运会来影响经济、社会、文化及环境等多个领域，将奥运会筹办纳入城市与社会发展建设的总体规划中。然而奥运经济是有其自身发展规律的，奥运会能否对主办城市的经济发展产生持续的积极的经济影响，奥运会结束后场馆的可持续利用水平是关键之一。如果能够科学地规划奥运场馆，并采取正确的措施开发和利用奥运会场馆资源，将会使奥运会场馆成为独特的遗产，并为主办城市的经济发展尤其是体育产业和旅游产业的发展提供动力。反之则使主办城市背负沉重的财政负担历届奥运会的经验和教训告诉人们，建设场馆耗资极大、赛后利用率小、维护费用高，这几乎是所有奥运会东道主都遭遇过的难题。1976年的蒙特利尔奥运会更是典型“反面教材”。加拿大蒙特利尔体育中心是当地居民永远的骄傲，也成为奥运史上最富象征性和纪念标志之一。但是，这座建筑也是蒙特利尔居民心中抹不掉的苦涩。蒙特利尔奥运会，被称为“一场旷日持久的蒙特利尔纳税人的噩梦”，亏损达10亿美元以上。15天的奥运会使蒙特利尔负债长达30年。奥组委主席罗格曾说过，“大家总想修建宏大而昂贵的建筑。对，比赛场地在比赛时爆满，而且门票收入对主办者很重要。但是，我们应该仔细考虑一下，能否把比赛场地修建得恰如其分，在赛后仍能使用。”
为办成历史上最成功的一届奥运会，北京在奥运场馆建设方面做了大量投资，高达200多亿元，16天的奥运之火在北京熄灭之后，如何对这些投入巨资的体育场馆群进行赛后的经营运作和日常管理？这将是政府、场馆业主和所有场馆经营管理者必须面临和解决的重大问题。奥运场馆的赛后利用是一个全球性课题，也是一个世界性难题。“出租：奥运设施”、“雅典奥运会仅过了半年多一点儿，很多奥运设施就被空置了”、“雅典没有赛后利用计划”、“澳大利亚TELSTRA场馆的商业重组”……这些都是在悉尼和雅典奥运会过去仅几个月就成为报纸和杂志的头条内容。因此本文在研究往届奥运场馆利用的基础上，从改建场馆的实际利用情况出发，分析改建场馆的功能利用现状、运作体制、管理模式以及存在的一些问题。在此基础上，结合国外对奥运场馆利用的一些实际经验，对2008奥运会奥运场馆可持续利用提出建设性意见和对策。
    北京奥运会期间，使用竞赛场馆37个，其中在京31个，京外6个，以及还有22个训练场馆（群）。在北京的31个比赛场馆中，新建12个，包括国家体育场、国家体育馆、国家游泳馆、北京射击馆等；改建场馆11个，临时场馆8个。由于临时场馆在奥运会后将拆除。由于消费水平、居民健身意识、社会经济发展水平等方面的差异，本文仅对北京地区的奥运场馆予以研究。
一、北京奥运场馆的分类
（一）根据体育场馆的使用性质分类
    1、竞赛场馆
    这类场馆严格按照国际奥委会和世界各单项体育协会制定的竞赛规则对场地、器材的要求建设的体育场馆，供各种比赛使用。
    2、训练场馆
    严格按照国际奥委会和世界各单项体育协会提出的训练需求举行改造的体育场馆。训练场馆都是在现有的基础上进行一定的改造，以满足奥运训练。分布在高校的场馆和大部分亚运场馆都作为训练场馆。
    (二)根据体育场馆的用途分类
    1、专用性体育场馆
    是指那些只适用于一类或一个项目的场馆，如老山自行车馆、射击场、 棒球场等，赛后将成为专业队的训练基地。
     2、综合性体育场馆
综合性体育场馆是指那些能适用几个不同类运动项目的场馆。例如，国家体育馆在赛时举办竞技体操、蹦床、手球等，其场地可用于篮球、排球、手球、乒乓球等运动项目。
（三）根据体育场馆设置的区域分类
为了充分考虑场馆赛后的利用问题，方便广大市民就近到场馆健身锻炼，北京奥运会场馆在建设规划中特别注意了兼顾集中与分散的原则，为大型体育场馆周边的合理规划布局打下了较好的基础。奥运会场馆主要集中在北京城市的北部和西部，共分为4个区域，包括1个中心区和3个分区。中心区位于奥林匹克公园内，3个分区分别是大学区、西部社区、北部风景旅游区。在北京奥运场馆的4大区域中，奥运中心区作为场馆和设施最集中的区域，奥运会后将成为一个集展览、体育、休闲、商业等活动于一体的大型高品质区域；大学区的场馆都坐落于各大高校校园内，赛后主要用于教学、训练、比赛等；五棵松体育中心则坐落在西部社区，填补了北京西部缺少大型体育设施的空白；由于水上、马术项目是旅游者十分喜爱的运动项目，所以顺义水上中心和乡村赛马场坐落在北部风景旅游区，为其奥运会后成为更有特色的旅游场所增强了实力和吸引力。
二、奥运场馆可持续利用的原则
1、综合效益
综合效益是对指从城市整体到体育场馆个体等层面的社会效益、经济效益和生态效益的总体把握。奥运场馆的赛后可持续利用从经济效益、社会效益、生态效益等等方面综合权衡，以实现整体效益的最大化。奥运会比赛场馆和训练场馆在赛后应向市民开放，部分场馆都是财政拨款，应该“取之于民、用之于民”。这一方面可以促进大众体育的发展，提高全民体质；另一方面也可以让更深更远的传承奥运文化。奥运场馆的赛后利用问题首先经济问题，源自于奥运场馆巨大的维护费用。据报道，雅典奥运场馆2005年的维护费用高达1.15亿美元。如何避免奥运场馆成为吞噬资金的黑洞将成为首要考虑的问题。“绿色奥运”理念在奥运场馆建设中主要体现在建筑节能、环境和生态保护、资源可持续利用、绿色环保建材等方面。除了使用太阳能这一清洁能源外，奥运场馆另一个有代表性的环保举措是水资源综合利用系统。奥林匹克公园和五棵松文化体育中心等均采用了中水处理和雨水收集再利用技术，大大节约了用水。绿色奥运的理念不只是体现在场馆建设中，也要体现在场馆的后续利用中。
2、以体为主、多元化经营
赛后，奥运场馆不再是举行体育比赛的专有场地。体育场馆要向大众开放，要从体育产业经营、非体产业经营、要素经营、产品经营、资本经营以及无形资产经营等方面作出整体的综合考虑。以体育功能为主，通过对不同功能的互补设置与适度组合，形成经营门类齐全、结构合理、特色鲜明的经营格局。赛后，奥运场馆可以用以训练、比赛、教育、展会、大型集会、庆典活动、大众健身、文艺演出以及各式各样的商业活动等。只有多元化的开发资源和利用资源，场馆才能有生命力。从北京市大型场馆经营的实际情况看，北京市大型体育场馆经营收入的来源主要有：日常体育锻炼场地租赁收入、商业设施自营或经营性租赁收入，以及文艺演出、体育赛事等大型活动收入。体育场馆的经营活动已逐渐呈现出多元化的发展趋势。随着奥运场馆的投入使用，场馆数量增加，竞争更加激烈，多元化经营是必由之路。
3、以举办大型活动为核心
调查表明，举办大型活动是大型体育场馆发挥其功能优势的重要途径。大型活动的形式多样，主要包括职业比赛、商业赛事、文艺演出、会展、公司年会、庆典活动等类型。根据现代奥运会场馆的运营经验和规律，奥运会结束以后，奥运会场馆的运营也以组织大型活动为主。如，悉尼奥林匹克公园在建设阶段就被定位为一个世界独一无二的集体育、休闲娱乐、文化、商贸、科教为一体的大型活动中心。具体的目标包括:第一，使公园成为“澳大利亚体育第一基地”，成为一个综合性世界独特的体育产业模式；第二，一个杰出的教育与培训中心;第三，促进科技发展，将其作为经济发展引擎，提高城市竞争力和公园社区居民的生活质量;第四，成为国家的健康、娱乐和康乐中心；第五，一个地区性文化、艺术、食品和娱乐中心。奥林匹克公园每年吸引550万人游客，这一数量与大堡礁游客数量大体相同。从北京市大型场馆的经营现状看，大部分场馆还立足于大众化的体育，大部分体育场馆的收入来源依靠体育场地与商业场地的租赁收入，没有围绕场馆形成商业化运营的人流与商圈。由于大型场馆的运营成本较高，如果没有高附加值的商业活动，没有高质量的商业内涵，场馆的盈利将很困难。将比赛场馆改造成商业、文化设施是奥运会主办城市避免奥运会结束后场馆闲置的一剂良方。奥运会主办者仅仅考虑到比赛场馆的赛后用途还不够，还应当对场馆的所在区域有一个整体发展规划，应当在比赛场馆周边多聚集“人气”。只有保证了该地区的“人气”旺盛，才能保证奥运会后比赛场馆的长期可持续性利用。
三、北京奥运场馆可持续利用对策研究
（一）发挥政府导向作用，构建政策服务平台
奥运场馆赛后将是北京形象的重要标志，世界上各个城市也均以自己拥有著名的体育场馆而自豪。如果说一个城市是一张名片，那么这个城市的体育场馆就是这张名片上的LOGO。奥运场馆赛后持续利用，政府要发挥主导作用。政府发挥主导作用并不意味着政府事事亲力躬行，而是创造条件，培育场馆主体的自我发展能力。具体来说，主要应在以下三个方面发挥作用：
1、制定体育产业政策
对奥运场馆而言，政府的管理应更多倾向于提供政策导向和服务平台。奥运场馆具有很强的外部性，所提供的产品部分是准公共产品。场馆设施的外部性主要是指场馆设施在建设和使用过程中对其他经济主体产生的,未能通过市场机制反映出来的积极影响或消极影响。奥运场馆在建设和消费上都具有很强的正外部性。从建设上看，奥运场馆促进城市空间扩展，完善城市空间布局。根据北京奥运经济研究会的研究，2008年奥运会场馆设施建设对北京城市发展最大的影响在于对北京城市总体规划布局的改变。随着奥林匹克公园的建设，北京将在市区北部、城市中轴线北端形成一个集体育、文化、会展、休闲于一体的全新的城市功能区———奥林匹克公园中心区，并将在区内形成新的以奥林匹克公园、中关村科技园区、CBD商务中心区3大城市功能区为主的布局结构，这种城市布局将改变整个北京市原有的城市布局，使北京城市中心从原以天安门为中心的地区北移至奥林匹克公园中心区，亚北地区将由原来的城市边缘集团转换定位为城市中心区。场馆设施的建设与开发必然需要周边有比较完备的配套设施。如北京市在筹备2008年奥运会期间，对基础设施的投入却高达2800亿元。因此，场馆设施的建设可以加快其周边地区的基础设施建设,而道路、交通、水电、通信等基础设施的建设与完善以及周边生态环境的改善，不仅可以促进场馆设施周边土地的增值，提升土地的出让价格，还可以带动房地产业的发展。场馆建设还可以促进城市形象提升，由于场馆设施规模宏大、设计新颖、环境优美、功能齐全，一般都作为城市的标志性建筑。场馆设施的建成使城市有了标志性建筑,不仅可以促进城市中心城区的发展，加快周边城市环境的改善，优化城市环境，还有利于强化城市的个性。标志性建筑作为城市形象的关键因素，是城市的一面旗帜，从某种意义上代表这个城市，当人们从图片或电视屏幕看到城市的标志性建筑,就会联想到这座城市。从场馆设施的消费上看，奥运场馆通过提供大众健身等服务提高居民健康水平，降低国家医疗支出场馆设施的投入使用可为附近居民提供充足的健身场地，改善居民的生活方式，有助于居民体育锻炼习惯的培养。居民经常参加体育锻炼，可以提高居民的健康水平，降低疾病的发病率，有效降低国家在医疗方面的支出。据有关机构的统计，近年来我国居民医疗费用不断增长，目前在有些城市已达职工收入的30%，而国家在这方面的投入也是巨大的。其中有医疗服务收费和药品价格上涨的原因,但城市居民身体素质下降也是其中的重要原因。体育锻炼在劳动力的培养和再生产过程中具有重要作用,而场馆设施的投入使用可满足劳动者参加体育锻炼的需要。劳动者身体素质的提高,可以提高出勤率、降低疾病发病率,使其以充沛的体力投入到工作中,提高劳动生产效率。而且,还可以延长劳动力的工作年限,增强经济发展的后劲。无论从建设还是消费来看，奥运场馆都具有很强的正外部性，当然也具备一些负外部性，如在建设过程中产生大量的建筑垃圾、灰尘和施工噪声，对周边环境带来短期的影响，在消费中也因人流增加而给周围的居民出行和生活带来不便。
总体来看，奥运场馆的正外部性大于负外部性。相应的，政府也应该采取一定的外部性矫正措施，实现外部性的内部化。也就是说，政府应该对奥运场馆在政策上给予支持。今年北京市发改委关于大型体育场馆现状调查也表明，场馆经营业主的政策建议主要集中在减轻税率、资金支持、行政许可等方面。具体说：（1）减轻税率。发达国家为鼓励私人机构赞助体育设施建设发展，对体育组织采取了减免税费的政策。如英国对赞助体育场馆的机构免收“统一商业税（UBR）”。从北京现状来看，自1994年税制改革后，体育场馆与其它提供劳务的法人税率一样：场馆对外开放要缴5%的营业税，其它经营要缴所得税，房屋出租要缴12—17%的房产税等。（2）政府从财政资金方面给与扶持。市政府设立体育产业发展专项资金，采取贷款贴息、项目补贴、和后期奖励等方式对奥运场馆予以扶持。（3）拓宽投融资渠道。放宽市场准入政策，鼓励民营资本和外资以合资、合作、联营、参股、特许经营等方式投资体育场馆。鼓励和支持有条件的体育场馆进入资本市场融资。（4）深化大型活动审批改革，提高行政效率。举办大型活动是奥运场馆赛后利用的重要方面。大型活动审批手续比较繁杂、费用也比较高。压缩审批时限，提高审批效率。
2、积极申办、培育国际级的大型体育品牌赛事，着力打造国际体育赛事中心城市
1972年慕尼黑奥运会以来的经验表明，将奥运会场馆的运营管理与职业体育赛事相结合是奥运会场馆成功运营的基本规律。将奥运会场馆运营与职业体育赛事相结合能够给城市吸引大量的旅游者和投资者，形成城市经济发展的完整的价值链。首先，旅游者在城市中的消费支出直接注人到城市中的相关产业，如当地的宾馆业、餐饮业、旅游业、商业、运输业等行业，产生首轮或直接经济影响。同时旅游者首轮投入的消费支出将进一步通过投人产出链和乘数效应的扩张，影响更多的产业并进而推动整个城市经济的发展。此外旅游者的支出还能够给政府带来大量的财政税收，以及创造更多的就业机会，促进社会。我国职业体育发展还处于处级阶段，市场价值含量较低。在这种情况下，政府更应加强与国际职业体育组织的合作，加大政策和资金的扶持力度，借鉴国际品牌赛事的运营模式，通过市场化运作，培育具有国际影响力的大型体育品牌赛事。要着力办好世界职业网球巡回赛中国公开赛，世界斯诺克中国公开赛、北京国际城市马拉松黄金赛等品牌赛事，努力创办、培育世界乒乓球北京大奖赛、世界杯公路（场地）自行车赛、世界跆拳道大师杯赛、北京友好城市运动会等品牌赛事，积极引进NBA（美国职业篮球联赛）、NFL（美国职业橄榄球联赛）、A1世界杯汽车大奖赛及国际足球对抗赛等顶级商业赛事，有计划申办世界杯足球赛、世界乒乓球锦标赛、世界游泳锦标赛、铁人三项世界锦标赛等最高水平单项体育赛事，努力申办劳伦斯世界体育大奖活动。使北京早日成为国际体育赛事中心。
3、积极推进场馆管理体制改革
目前，我国大型体育场馆的投资都是以政府为主，政府对大型体育场馆一般采用直接管理的方式。从资金运行机制来看，政府对体育场馆的管理有全额预算管理、差额预算管理、自收自支，以差额预算管理为主。具体管理工作由体育、教育等行政部门负责，实行场地房屋费用、设备维修与更新费用、人员经费等定项（或定额）补助。由于大型体育场馆运营成本和设备购置、维护、改造费用数额巨大，因此尽管一些场馆已取得了较好的经济效益，但扣除上述费用后，能赢利者仍然较少，仍需政府的常年补助。要想转变这种状况，应在保障体育设施基本功能的基础上，以效益为中心，市场为取向，实行企业化管理模式，以扭转单纯由国家投资建设和提供后期设备更新、维修费用的局面。北京市政府在建设奥运会场馆上采取了新的投资模式，就是“政府主导、社会化筹集资金、专业化经营管理”。投资管理体制的变化必然要求场馆管理体制的变革。以此为契机，实行以市场为导向，以建立现代企业制度为方向的场馆管理体制改革。建立现代企业制度，使体育场馆真正成为体育市场的主体，有压力，有活力，有动力，逐步做到自主经营、自我约束、自我发展，使其在经营内容和经营方式等方面实现现代化、国际化、特色化。同时要认识到，企业化并不仅指场馆建成后的企业化运营模式，还包括改变投资结构，通过市场手段多渠道筹资、融资：以项目法人招标等方式，甚至政府以其投资作为股份，吸引社会（国内、外）资金融资控股，这些都是体育产业市场化方式。
（二）充分利用奥运会场馆的无形资产，大力发展无形资产经营
发达国家的经验表明，大型体育场馆扩大经营效益最重要的途径就是扩大体育场馆无形资产的价值。能否有效的开发无形资产将决定体育场馆经营的成败。作为举办过奥运会的北京奥运场馆在国际上具有极高的知名度，奥运会无形资产开发具有相当大的潜力。在美国、欧洲等体育产业发达国家中体育场馆的经营项目中。以体育冠名权、豪华包厢为核心的无形资产开发将占据十分重要的地位。悉尼奥运会后，澳大利亚电信公司买下了悉尼奥林匹克体育场的冠名权。该公司将从2003年到２００９年年底，每年支付１０００万澳元，并将这座体育场改名为“澳大利亚电信体育场”。慕尼黑安联球场是慕尼黑保险公司（ALLIANZ）赞助冠名的体育场。安联保险公司以1.2亿欧元获得30年的冠名权。阿森纳(blog)酋长球场是阿联酋国际航空公司(Emirates Airlines)赞助冠名的体育场。合作双方签下总额高达1亿英镑的主赞助协议，这是英格兰足球史上数额最高的赞助协议，总部设在迪拜的这家航空公司将获得未来15年的阿森纳队新主场的冠名权。作为英超劲旅阿森纳队的主场，该俱乐部从合作中受益非浅。
20世纪80年代以来豪华包厢成为美国大型体育场馆经营又一重要的经营项目。美国著名的Staples体育馆在2001年从豪华包厢和俱乐部坐席的经营中获得3500万美元的收入，远远高于冠名的收入（580万美元）。美国20世纪90年代以来修建的大型体育场馆平均每个体育场配置143套豪华包厢和7086个俱乐部坐席，每个体育馆平均配置92套豪华包厢和2152个俱乐部坐席。北京奥运场馆在冠名权和豪华包厢的开发上具有得天独厚的优势。首先，北京奥运场馆的建设规格、科技含量与发达国家相比丝毫不逊色，为开发无形资产创造了重要条件。其次，我国的经济快速发展，中国作为一个巨大的国际市场正在引起全球的瞩目，众多的跨国公司接踵而来。北京是我国的政治、经济、文化中心，经济发展迅速。同时北京正在着力发展总部经济，未来必然有大量国内外公司落户北京。奥运场馆冠名和豪华包厢是企业宣传企业形象，提升品牌价值的重要平台。第三，北京作为我国的体育赛事中心城市和国际化体育中心城市，高水平的体育赛事和文体活动将层出不穷。除冠名权和豪华包厢以外，还应当赞助、广告、特许经营等无形资产。可以毫不夸张的说以冠名权和豪华包厢为代表的无形资产开发收入是大型体育场馆最大的收入渠道。据媒体报道，国家体育场的业主单位已通过各种市场运作手段，使鸟巢在建设阶段就已经有了超过一亿元的收益。
（三）打造专业化管理团队，实施专业化运营
奥运场馆作为城市服务资源，其经营管理不能再是传统的政府管理型，要发挥市场在资源配置中的基础性作用，按照市场经济规律办事。具体来说，奥运场馆经营管理模式的建立必须在社会主义市场经济体制下,以管理体制改革为切入点，以体育场馆经营为核心，以市场为导向进行资源配置，以集约化经济为经营内容，组建大型专业管理集团，实现体育场馆的专业化和集约化经营管理，发挥场馆最大的使用价值和综合效益。该专业管理集团必须具备以下特征：
第一，实体化。专业管理集团应具有自己的经营实体及其经验、能力,是以经营场馆、组织大型体育比赛和文化活动、提供相关服务为手段，以盈利为目的的经济单位。
第二，市场化。管理集团以体育场馆经营为核心,以市场为导向,大力发展场馆周边服务业，形成综合经营格局。针对不同社区、人群对运动健身形式的不同需求，相应地设置运动健身项目和开发其他服务经营形式,合理配置体育场馆设施资源，实现区域化市场管理。一方面是要根据体育场馆的功能取向不同，区别大型体育场馆和中小型体育场馆的经营管理模式。大型体育场馆是城市体育文化的标志,主要用于高水平竞赛表演和国际交往,中小型体育场馆则更适合于大众体育健身。另一方面体育场馆又要针对不同消费人群的需要，提高场馆的开发水平，特别是在某一个项目的开发取得社会化以后，应根据市场资源配置取向进行市场化和产业化经营，以取得最好的市场效益，确保国有资产在开发经营活动中得到保值、增值。
第三，经营化。管理集团的经费来源于经营,并进行不断的原始积累,具有良好的自我运转、自我发展、自我完善、自负盈亏的运作机制。变过去单一的、专项的管理服务为综合的开发经营服务。创立适应我国社会主义市场经济体制的体育场馆经营理念、经营战略和行为规范,正确处理体育场馆经营管理中的经济效益与社会效益的矛盾,以及体育场馆的开放、维修、改造与资金不足的矛盾,以集约化经济为经营内容，通过市场重新定位、土地置换、增设配套服务种类,改变投资建设组合，改造旧场馆，确定符合大众健身和消费需要的经营管理模式。
第四，专业化。体育场馆在进行产业开发和实行多种经营的过程中，其资源配置及管理方式是一个复杂的运作系统,在对市场的选择上需要一个专业团队按照市场经济规律进行经营。因此，管理集团内部不仅要有懂得体育领域的专门人才,同时也要有大量熟悉市场经济规律和市场营销方式,以及掌握先进管理方法的各种管理人才。通过集团内部管理人才资源的优化配置,实现体育场馆资源利用的最大化和经营的多元化,促进区域化市场经营和集约化开发管理的市场经济竞争秩序的形成。专业人才缺乏，经营管理不善我国综合性大型体育场馆经营管理人才缺乏是导致大型体育场馆经营管理水平不高的重要原因之一。长期以来，场馆管理人员主要由本系统的职工家属、退役运动员以及场馆设备维护构成，经营管理专业人员比例很少。这一现状主要是由于人们把综合性大型体育场馆经营管理这一专业化问题简单化了，对体育场馆的开发与利用缺乏科学认识。体育场馆往往由于缺乏既精通体育、场馆管理、又谙熟市场经济运行规律的专业人才,而难以在市场经济条件下按经济运行规律经营与管理体育场馆资源，仅仅停留于粗放型经营与管理的层面。引进经营管理人才，完善内部激励机制经营管理人才是奥运场馆实现科学化经营管理的关键。奥运场馆在赛后可持续利用中必须实施“人才战略”，大力培育经营管理人才，加强经营管理队伍建设，走“以人才促发展”的新型道路。具体而言，一方面应打破长期以来进人渠道单一的模式，改善场馆管理人员结构，引进和培育通管理、善经营、懂体育的复合型管理人才；另一方面要逐步完善内部激励机制；遵循“权、责、利”相结合的原则；调动一切积极因素；充分发挥每个管理人员的积极性。
第五,独立性。体育场馆经营管理的最大阻力来自于政企不分和多头管理。长期以来,政府主管职能部门对场馆的直接经营管理已严重地影响了体育场馆的生存经营和产业化发展,但这也是体育场馆经营管理模式改革的切入点和突破口。组建的大型专业管理集团必须是具有独立法人资格并脱离政府职能主管部门管理的工商企业。政府主管部门的管理职能要由过去的直接管理转变为提供服务和监督,所有权和经营权分离,变多个产权单位、多个职能部门的管理为专业管理集团的统一管理。
第六,制度化。通过现代企业管理制度的建立,特别是人事制度和财务制度的改革,改善过去体育场馆经营管理中存在的管理人员庞大臃肿、经营资金流失的状况。严格按照企业ISO9000体系中的质量管理、质量体系、质量控制和质量保证的标准组织经营管理活动,使企业的发展进入良性的经营循环。
奥运场馆实施专业化管理由专门的管理集团来管理,不仅可以避免过去体育场馆经营管理存在的弊端,较好地解决场馆经营管理存在的主要矛盾,更主要的是可以使整个体育场馆的资源能够以市场为取向得到合理配置,按照市场经济规律进行有序的经营与竞争,从而为场馆经营带来最大的边际效益。
（四）利用场馆优势，发展奥运旅游
奥运场馆是独特的奥运文化遗产。奥运文化作为重要的旅游资源，不仅在奥运会举办期间，在之后仍然极具吸引力。举办奥运会的城市在之后都被称之为奥运城市，而最能见证奥运历史辉煌和代表奥运文化的无疑是奥运场馆。北京在2008年之后将成为中国唯一的奥运城市，在奥林匹克的精神的号召，无数热爱奥运的游客必然从四面八方拢来，亲身体验奥运精神，感受奥运文化，参观场馆必然是奥运游客的首选。以奥林匹克公园为中心的奥运场馆、奥运博物馆、一流的体育设施、名贵的收藏品、纪念品等将一起构成具有浓厚奥运氛围的奥运文化遗产，为广大奥运游客服务，成为全民福利改善的重要物质依托。
奥运场馆建筑的意识魅力。奥运场馆是大量资金和人力的沉淀，其中不乏具有独特风格、具有旅游欣赏价值的建筑。奥运场馆及相应设施、交通和环保工程的建设，本身就是奥运留给世界的巨大遗产。场馆本身和周围建筑提供了很好的旅游设施，并在奥运期间经受考验。奥运会后还将扩展广泛的休闲设施，如高雅的座位、包厢、餐厅、酒吧等，都可以为游客尤其是商业人士提供高档餐饮、服务和坐席等消费服务。
奥运体验旅游。奥运旅游品牌的创建离不开奥运场馆，只有奥运场馆才能直接地体现奥运旅游的内涵。利用场馆旅游一方面可以增加奥运通过增加奥运体验、奥运博物馆以及其它休闲和娱乐设施的方法，将奥运场馆转变成为与故宫、长城、颐和园等量齐观的旅游胜地，从而产生一系列传统与奥运文化结合的旅游产品。
体育休闲旅游。体育旅游是一体育资源为基础，通过各种体育活动规划、设计、组合相关产品，引起人们的消费欲望与需求，进而感受体育活动情趣的一种新的旅游方式。2008北京奥运会之后，北京充足的奥运场馆将成为开展旅游的重要资源。世界一流的体育场馆设施，便利的交通条件，浓厚的奥运氛围，都是体育爱好者的追求。要充分利用奥运的大旗，利用人类渴望健康的理想追求，吸引北京乃至全国各地和国际的体育爱好者前来，参与体育休闲旅游。可以利用奥运场馆周围的宾馆、饭店和娱乐休闲资源，综合协调，组建经济共同体，形成具有规模的体育度假村，游客可以在度假村里尽情的享受一切体育和休闲设施。
商务会展旅游。北京每年举办大量的各种国际会议、研讨会、论坛等，会议旅游人数和消费比例逐年上升，商务会展旅游在奥运会后将有较大的发展空间。奥运场馆开展后要抓住商务会展旅游这一巨大市场，充分发挥奥运场馆的集群优势，适当加以改造，使之成为适于大型会展举办的集散地。以国家会议中心为会展旅游的核心场馆，带动其它场馆，并和周围建筑设施综合利用，形成现代化的会展馆群，经营会议展览，并兼顾酒店、餐饮、娱乐、商业、写字楼等出租配套业务，形成高档次、配套设施齐全的专业化与文化交流场所，吸引商业旅游人士。